横琴写字楼出租全景指南：政策红利与机遇并存（2025）

摘要

横琴粤澳深度合作区作为粤港澳大湾区的重要战略支点，写字楼市场正迎来前所未有的机遇与挑战。截至2025年7月，横琴写字楼市场呈现明显的分化态势：高端商务综合体如中葡商贸广场、南光大厦等凭借优越的地理位置、完善的配套设施和政策支持，租金可达70-240元/㎡/月；而普通甲级写字楼租金则集中在40-70元/㎡/月区间，部分非核心区域甚至低至25元/㎡/月 。在供过于求的市场环境下，横琴管委会针对澳资企业推出最高70元/㎡/月的租金补贴政策，叠加15%的个人所得税优惠，为企业提供了极具吸引力的成本优势。随着琴澳一体化进程加速，横琴正逐步从”地产化”向”去地产化”转变，未来五年将重点发展科技研发、金融、中医药等”四新”产业，打造国际健康岛、活力岛、数字岛和财富岛，为写字楼市场注入新的活力。

横琴写字楼

一、横琴写字楼市场概览

横琴粤澳深度合作区位于珠海市西南部，与澳门仅一桥之隔，是粤港澳大湾区的重要战略平台。截至2023年末，横琴常住人口约4.6万人，总面积约106.46平方千米。自2015年起，横琴商务次中心得到飞速发展，写字楼总存量约占全市总存量的23%。2022年底，横琴及珠海写字楼市场总存量达到224.7万平方米，平均空置率约为45.6%。然而，随着”四新”产业（科技研发、金融、中医药、文旅会展商贸）的快速发展，横琴写字楼市场正迎来结构性转变。

横琴写字楼市场主要分为三大类：高端商务综合体（如中葡商贸广场、南光大厦等）、专业产业园区（如横琴创新方、华发创新产业园等）以及普通甲级写字楼（如保利国际广场、横琴国贸大厦等）。市场租金水平呈现明显分化，高端商务综合体租金可达70-240元/㎡/月，而普通甲级写字楼租金则集中在40-70元/㎡/月区间 。值得注意的是，横琴对澳资企业推出租金补贴政策，最高可达70元/㎡/月，对于符合条件的企业而言，实际租金成本可能进一步降低。

从区域分布来看，横琴口岸服务区、金融岛、十字门商务区等核心区域写字楼项目较为集中，配套完善；而创新方、华发创新产业园等区域则以产业园区为主，租金相对较低但配套设施有待完善。随着横琴粤澳深度合作区建设的深入推进，横琴正逐步从单纯的房地产开发向产业导入和城市功能完善转变，未来五年将新增超过100万平方米的写字楼供应，市场格局将进一步调整。

二、横琴代表性写字楼项目详细介绍

1. 保利国际广场

保利国际广场是横琴核心区域的地标性写字楼项目，位于横琴综合服务区，紧邻港澳大道，背靠小横琴山，地理位置优越。项目总建筑面积约8.7万平方米，共19层，单层面积约4500平方米 。目前出租面积从95平方米到198平方米不等，租金区间为25-63元/㎡/月，具体取决于楼层和朝向。该项目是横琴首个支持澳门企业租金补贴的项目，符合条件的澳资企业可享受最高70元/㎡/月的补贴。

项目特点：

• 甲级写字楼标准，配备中央空调、高速电梯、智能门禁系统等
• 精装修交付，可直接拎包入驻
• 配套齐全，包括员工餐厅、会议室、商务中心等
• 紧邻横琴口岸，步行10分钟可达，跨境便利
• 周边交通网络发达，多条公交线路直达，距离地铁10号线约1公里

适合企业类型：金融、科技、咨询等对办公环境要求较高的企业，尤其是澳资企业。

2. 横琴国贸大厦

横琴国贸大厦是横琴的标志性建筑之一，位于横琴新区港澳大道88号，总建筑面积约25万平方米，共43层，单层面积约6000平方米 。目前出租面积从75平方米到125平方米不等，租金区间为40-63元/㎡/月。该项目是横琴最早一批甲级写字楼之一，目前已入驻多家知名企业，包括珠海复旦研究院、上海建工等。

项目特点：

• 甲级写字楼标准，配备中央空调、高速电梯、智能安防系统
• 多数楼层为精装修，部分楼层可提供半装修选项
• 配套完善，包括商务中心、会议室、员工餐厅等
• 紧邻横琴口岸，步行约15分钟可达，跨境便利
• 周边交通网络发达，多条公交线路直达，距离地铁10号线约1.5公里

适合企业类型：大型企业总部、金融机构、专业服务机构等需要较大办公空间的企业。

3. 富力中心

富力中心位于横琴新区兴盛一路128号，总建筑面积约20万平方米，共43层，单层面积约4500平方米 。目前出租面积从86平方米到120平方米不等，租金区间为40-67元/㎡/月。该项目是横琴最早一批甲级写字楼之一，目前已入驻多家知名企业，包括珠免集团、美的置业等。

项目特点：

• 甲级写字楼标准，配备中央空调、高速电梯、智能安防系统
• 高层海景视野，部分楼层可观赏到澳门金光大道
• 精装修交付，可直接拎包入驻
• 紧邻横琴口岸，步行约10分钟可达，跨境便利
• 周边交通网络发达，多条公交线路直达，距离地铁10号线约1公里

适合企业类型：对海景办公环境有要求的企业，尤其是需要与澳门保持密切联系的企业。

4. 南光大厦

南光大厦位于横琴新区核心区域，紧邻横琴口岸，总建筑面积约9万平方米，建筑高度171.5米，共30层。该项目是横琴新区的重要商务地标，由南光集团自持10层，对外出租7层，销售3层，目前除去销售单位，写字楼进驻率约80%。租金区间为2.5-3元/㎡/天（约75-90元/㎡/月），是横琴高端写字楼的代表之一。

项目特点：

• 5A甲级写字楼标准，配备智能门禁、高速电梯、智能停车系统等
• 精装修交付，可直接拎包入驻
• 配套完善，包括超市、餐饮、银行等
• 紧邻横琴口岸，步行约5分钟可达，跨境便利
• 地下直接与珠海轻轨站相连，步行即可到达，轻松接驳全国各大城市

适合企业类型：大型企业总部、金融机构、专业服务机构等需要高端商务环境的企业。

5. 中葡商贸广场

中葡商贸广场位于横琴口岸核心区域，是集办公、商场、酒店于一体的高端商务综合体，总建筑面积约10万平方米，其中写字楼部分约12万平方米，单层面积从1000平方米至2000平方米不等，层高4.9米，可分割为58-256平方米的单元。该项目由澳门”三大世家”之一的马氏家族开发，是”粤港澳合作产业园”首批进驻的企业之一。

项目特点：

• 写字楼层高4.9米，可灵活分割和改造
• 精装修标准，配备希尔顿逸林酒店等高端服务
• 交通便利，紧邻横琴口岸和广珠城轨横琴站
• 周边配套丰富，包括自悠坊购物广场、商务中心等
• 配备小米智能家居系统，实现设备互联和智慧办公

适合企业类型：需要灵活办公空间的企业，尤其是与葡语系国家有业务往来的企业。

6. 横琴创新方汇星文化工场

横琴创新方汇星文化工场位于横琴大道中部，沿横琴大道东行转换环岛东路北行可达横琴口岸，是横琴文化创意产业的重要载体。项目总建筑面积约2.9万平方米，建筑总高度99.9米，总层数21层，层高3.9米。该项目由港资领袖企业丽新集团投资建设，是琴澳深合区率先落地的文旅商业综合体。

项目特点：

• 文旅商业综合体，兼具办公和休闲功能
• 可分割面积为60-120平方米（9-20层）及210-360平方米（21-22层跃层）
• 精装修交付，赠送家电家私，可拎包入驻
• 配套完善，包括哈罗礼德学校、凯悦酒店、皇家马德里足球世界等
• 物业管理费6元/㎡/月，高于普通写字楼

适合企业类型：文化创意、旅游休闲、教育培训等特色行业企业。

三、横琴写字楼市场现状分析

1. 市场供需关系

横琴写字楼市场自2015年起快速发展，供应量持续增加。2022年，横琴及珠海写字楼市场仅下半年录得一个位于横琴的新项目入市——珠海宇信大厦，带来1.9万平方米新增供应，推动总存量上升至224.7万平方米。2023年预计共有15个新项目入市，合计带来129.2万平方米新增供应，至年末，总存量将同比扩张57.5%，至353.9万平方米。然而，受疫情影响，租赁需求进一步疲软，两写字楼市场半年度净吸纳量自2013年起首录负值，为-1.3万平方米。

2. 空置率与租金水平

截至2022年末，横琴及珠海写字楼市场平均空置率录得45.6%，环比上升1.1个百分点、同比下降1.4个百分点。市场年度净吸纳量合计录得4.1万平方米，同比下降85.2%，为近九年最低。在供过于求的背景下，业主方继续加大租金优惠力度，横琴及珠海租金指数分别环比下降3.3%及2.7%。截至年末，两写字楼市场平均租金降至人民币每平方米每月86.1元，租金指数环比下降2.9%、同比下降6.3%。

然而，市场呈现明显的分化态势。高端商务综合体如南光大厦、中葡商贸广场等出租率较高，租金相对稳定；而普通甲级写字楼则面临较大的空置压力，租金持续下行。值得注意的是，横琴对澳资企业推出租金补贴政策，最高可达70元/㎡/月

，叠加15%的个人所得税优惠

，为企业提供了极具吸引力的成本优势。

四、针对港澳企业的租金补贴政策

为鼓励港澳企业进驻横琴，横琴管委会推出了一系列租金补贴政策，主要针对澳资企业和香港投资企业：

1. 澳资企业租金补贴政策

根据《横琴粤澳深度合作区关于支持澳资企业发展的扶持办法》（第1/2023号执行委员会规范性文件）

，对入驻合作区租用办公用房且签署租赁合同期限不少于三年的澳资企业，合作区执委会参照第三方专业机构的评估价给予租金补贴。具体标准如下：

• 补贴标准：不超过租金评估价的70%且最高不超过70元/平方米/月
• 补贴面积：人均最高15平方米，以与企业签订劳动合同且在合作区缴纳个人所得税或参加社会保险并实际办公的人数核算
• 单个企业补贴面积上限：1000平方米
• 补贴期限：对同一企业最多可连续补贴36个月

申请条件：

• 企业须在合作区实质性运营（实际管理机构设在合作区，并对企业生产经营、人员、账务、财产等实施实质性全面管理和控制）
• 办公用房需为业主授权委托或业主直租，转租或分租的用房不享受补贴
• 企业须承诺自领取补贴之日起，五年内不迁出合作区，不改变在合作区的纳税义务

2. 香港企业租金补贴政策

对于香港投资企业，横琴管委会也推出了相应的租金补贴政策，主要通过《横琴粤澳深度合作区促进引领型企业实质性运营发展扶持办法》实施：

• 补贴标准：不超过租金评估价的60%且最高不超过60元/平方米/月
• 补贴面积：人均最高15平方米，以与企业签订劳动合同且在合作区缴纳个人所得税或参加社会保险并实际办公的人数核算
• 单个企业补贴面积上限：1000平方米
• 补贴期限：对同一企业最多可连续补贴36个月

此外，对于符合条件的引领型企业（包括香港投资企业），还可享受以下政策支持：

• 科技型中小企业：租金补贴时间由3年延长至5年，后2年按前3年补贴标准的50%给予租金扶持
• 世界500强企业：总部项目奖励2000万元
• 使用外资奖励：年度实际使用外资1000万美元以上的，按实际使用外资额的1.5%给予奖励，单个企业年度最高奖励不超过2000万元

五、横琴写字楼租赁优势分析

1. 地理位置优势

横琴是粤港澳大湾区中唯一与澳门陆路相连的区域，通过港珠澳大桥和横琴口岸，可实现与澳门的快速通关。2025年6月，澳门轻轨横琴线正式通车，从澳门HE1站到横琴HE2站车程仅需约3分钟，进一步强化了琴澳一体化优势。横琴口岸还采用了”大一站式”通关系统，实现”一次排队、一次放行”，大幅缩短跨境时间。

横琴位于珠海市西南部，紧邻港澳，是连接珠江口西岸与香港、澳门的重要节点。根据《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，横琴将打造成为促进澳门经济适度多元发展的新平台、便利澳门居民生活就业的新空间、丰富”一国两制”实践的新示范、推动粤港澳大湾区建设的新高地。

2. 交通便利性

横琴交通网络四通八达，形成了以公共交通为主、私家车为辅的立体交通体系：

• 地铁：横琴站已开通，未来还将接入更多地铁线路
• 公交：覆盖全岛的公交网络，包括86路、87路、88路、Z51路、Z52路等
• 轻轨：2025年6月开通的澳门轻轨横琴线，实现与澳门的快速连接
• 港珠澳大桥：连接香港、澳门和珠海的跨海通道，车程约30分钟
• 跨境巴士：多条跨境巴士线路，方便往返澳门

特别是横琴口岸，自2024年6月30日起恢复货物及其运输车辆通关，通关时间为每日9:00至17:00（含周六、周日以及法定节假日）。2024年10月28日，横琴口岸联合一站式车道启用一年，出入境车辆超219万辆次，平均通关时间缩短至100秒。2025年1月1日起实施的”一签多行”政策，允许横琴粤澳深度合作区户籍居民和居住证持有人一年内不限次数往来澳门，每次逗留不超过7天。

3. 政策支持优势

横琴作为国家级新区和自由贸易试验区，享有独特的政策优势：

• 税收优惠：对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才，其个人所得税负超过15%的部分予以免征  ；对在合作区工作的澳门居民，其个人所得税负超过澳门税负的部分予以免征
• 通关便利：横琴口岸实行24小时通关  ，2025年10月将实现”免出示证件”通关
• 金融政策：支持澳门特色金融发展，构建多功能自由贸易账户
• 产业政策：重点发展科技研发、金融、中医药等”四新”产业
• 租金补贴：针对澳资企业和香港投资企业提供最高70元/㎡/月和60元/㎡/月的租金补贴

此外，横琴还推出了”跨境政务服务平台”，作为全国首个面向港澳企业及群众提供一站式通办的线上政务服务平台，支持以中文（简体）、中文（繁体）和英文三种语言环境办理业务，共设置六个分类主题：前往横琴新区需要用到的证件及服务指南；民生服务；企业服务；主题服务；政务服务；大湾区城市群 friendly link 。

六、横琴写字楼租赁建议与展望

1. 租赁建议

基于横琴写字楼市场的现状和未来发展趋势，针对不同需求的企业提出以下租赁建议：

对于澳资企业：

• 优先考虑享受租金补贴的项目，如保利国际广场、横琴国贸大厦等
• 选择靠近横琴口岸的区域，便于与澳门的频繁往来
• 关注政策支持的产业方向，如科技研发、金融等”四新”产业
• 考虑长期租赁（不少于三年），以最大化政策红利

对于香港投资企业：

• 选择租金相对较低的区域，如创新方、华发创新产业园等
• 关注跨境金融、商贸物流等产业方向的政策支持
• 考虑使用外资奖励政策，年度实际使用外资1000万美元以上的企业可享受1.5%的奖励
• 考虑科技型中小企业政策，享受租金补贴延长至5年的优惠

对于普通企业：

• 关注普通甲级写字楼的租金优惠，如梧桐树大厦（39.47元/㎡/月）  、应来科创广场（39.47元/㎡/月）等
• 考虑共享办公模式，如珠海大横琴&BEEPLUS中心，灵活租期和面积
• 关注绿色建筑认证项目，如符合LEED或WELL认证的写字楼，租金溢价可达10%-15%，但空置率比普通楼宇低5-8个百分点
• 考虑靠近横琴口岸的区域，便于与港澳的业务往来

2. 未来发展趋势展望

横琴写字楼市场未来五年将呈现以下发展趋势：

首先，产业导向将更加明确。根据《横琴粤澳深度合作区产业发展规划（2025—2029年）》，横琴将重点发展科技研发和高端制造产业、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸产业和现代金融产业，构建”国际健康岛、活力岛、数字岛、财富岛”的产业格局。到2029年，”四新”产业增加值占地区生产总值比重约65%，澳资产业增加值目标为90亿元。

其次，租金分化将进一步加剧。高端商务综合体和产业特色园区租金将保持稳定甚至小幅上涨，而普通甲级写字楼租金可能继续下行。特别是绿色建筑认证项目，租金溢价可达10%-15%，且空置率比普通楼宇低5-8个百分点，将成为市场热点。

第三，跨境办公模式将更加成熟。随着澳门轻轨横琴线的开通和”一签多行”政策的实施，琴澳一体化程度将大幅提升，跨境办公将成为常态。横琴口岸还将进一步优化通关流程，计划2025年10月实现”免出示证件”通关，大幅提升跨境效率。

第四，共享办公模式将快速普及。灵活办公模式（如共享办公、短租）占比预计从2024年的12%升至2031年的25%。这种模式下，租金更加灵活，联合办公空间租金比传统写字楼低20%-30%，以满足企业对办公空间灵活性的需求，尤其受到初创企业和小型企业的青睐。

七、横琴写字楼租赁常见问题解答

Q1: 横琴写字楼租金补贴政策的适用条件是什么？

A1: 横琴对澳资企业和香港投资企业的租金补贴政策有不同标准。澳资企业需满足以下条件：在合作区实质性运营；租用办公用房且签署租赁合同期限不少于三年；办公用房需为业主授权委托或业主直租，转租或分租的用房不享受补贴；企业须承诺自领取补贴之日起，五年内不迁出合作区，不改变在合作区的纳税义务。香港投资企业则通过《横琴粤澳深度合作区促进引领型企业实质性运营发展扶持办法》享受补贴，标准为不超过租金评估价的60%且最高不超过60元/平方米/月。

Q2: 横琴写字楼的交通便利性如何？

A2: 横琴交通网络四通八达，形成了以公共交通为主、私家车为辅的立体交通体系。地铁方面，横琴站已开通，未来还将接入更多地铁线路；公交方面，覆盖全岛的公交网络，包括86路、87路、88路、Z51路、Z52路等；轻轨方面，2025年6月开通的澳门轻轨横琴线，实现与澳门的快速连接，车程仅需约3分钟；港珠澳大桥方面，连接香港、澳门和珠海的跨海通道，车程约30分钟；跨境巴士方面，多条跨境巴士线路，方便往返澳门。特别是横琴口岸，自2024年6月30日起恢复货物及其运输车辆通关，通关时间为每日9:00至17:00，平均通关时间缩短至100秒。

Q3: 横琴写字楼的配套设施如何？

A3: 横琴写字楼配套设施正逐步完善，但仍存在区域差异。高端商务综合体如南光大厦、中葡商贸广场等配套设施较为完善，包括超市、餐饮、银行等；而普通甲级写字楼配套设施相对有限。横琴创新方二期”汇澳中心”将于2025年8月启动预租，届时将新增约80万平方米的产业综合体，包括皇家马德里足球世界和汽车主题体验馆在内的特色主题场馆，进一步丰富横琴的商业和文化配套。

横琴”澳门新街坊”作为首个面向澳门居民的综合民生工程，截至2025年8月底已认购超1300个单位

，项目内的教育、医疗、广播电视、国际互联网等公共服务先行试点衔接澳门标准，为横琴增添了更多澳门元素和生活配套。

八、横琴写字楼租赁实用信息

1. 租赁流程

横琴写字楼租赁流程相对简化，但仍需注意以下环节：

• 前期咨询：通过中介或直接联系业主了解房源信息
• 看房评估：实地考察写字楼环境、交通、配套设施等
• 谈判签约：确定租金、租期、付款方式等条款
• 政策申请：符合条件的企业可申请租金补贴等政策支持
• 入驻准备：办理工商注册、税务登记、员工入职等手续

值得注意的是，横琴已推出”跨境政务服务平台”，支持240项业务线上办理 ，大幅简化了港澳企业的入驻流程。

2. 租金支付方式

横琴写字楼租金支付方式主要有以下几种：

• 按月支付：最常见的支付方式，租金按月结算
• 按季度支付：部分大型企业或长期租赁项目采用
• 按年支付：少数企业或特殊项目采用
• 押付方式：通常为”押二付一”或”押三付一”

租金补贴申请需通过合作区经济发展局或相关机构进行

，申请时间为每年7月1日至7月31日（如2025年上半年申请）

，补贴金额根据企业类型和实际办公人数核算。

3. 物业管理费

横琴写字楼物业管理费因项目而异，一般在3-10元/㎡/月之间：

• 普通甲级写字楼：约7-15元/㎡/月
• 高端商务综合体：约20-30元/㎡/月
• 产业园区：约3-6元/㎡/月
• 特色项目：如横琴创新方汇星文化工场物业管理费为6元/㎡/月

物业管理费通常不包含在租金补贴范围内，企业需额外考虑这一成本。部分项目提供免费停车位或优惠停车政策，如中国华融大厦提供免费停车服务。

九、结语与展望

横琴粤澳深度合作区作为粤港澳大湾区的重要战略平台，写字楼市场正迎来前所未有的机遇与挑战。在供过于求的市场环境下，横琴对港澳企业的租金补贴政策（最高70元/㎡/月）和15%的个人所得税优惠，为企业提供了极具吸引力的成本优势。随着琴澳一体化进程加速和”四新”产业的快速发展，横琴写字楼市场将逐步从”地产化”向”去地产化”转变，形成更加健康和可持续的市场格局。

对于有意在横琴设立办公场所的企业，建议密切关注政策动向和市场变化，根据自身需求选择合适的项目和区域。特别是澳资企业和香港投资企业，应充分利用租金补贴等政策红利，选择靠近横琴口岸或政策支持的产业园区，以降低运营成本并享受跨境便利。

横琴未来五年的发展规划将重点聚焦”国际健康岛、活力岛、数字岛、财富岛”，为写字楼市场注入新的活力。随着琴澳一体化程度的提升和产业生态的完善，横琴写字楼市场有望实现从”量”到”质”的转变，成为粤港澳大湾区重要的商务中心。

横琴通导航网（hengqin123.com）将持续关注横琴写字楼市场的最新动态和政策变化，为企业提供更加全面和及时的租赁信息。我们建议企业在租赁决策前，充分了解横琴的产业政策、交通配套和生活环境，做出最适合自身发展的选择。

十、数据来源与参考资料

1. 横琴粤澳深度合作区经济发展局关于组织申报2025年上半年科技类企业及机构办公场地租金补贴的通知（2025年7月1日发布）
2. 横琴粤澳深度合作区执行委员会关于印发《横琴粤澳深度合作区关于支持澳资企业发展的扶持办法》的通知（2023年2月28日发布）
3. 第一太平戴维斯发布的2022年下半年横琴粤澳深度合作区及珠海商业地产市场回顾与展望
4. 横琴粤澳深度合作区产业发展规划（2025—2029年）
5. 横琴口岸通关便利措施（2025年6月27日发布）
6. 澳门轻轨横琴线开通信息（2025年6月6日发布）
7. 横琴”澳门新街坊”项目进展（2025年8月底数据）
8. 横琴创新方汇星文化工场项目介绍（2025年6月15日发布）
9. 横琴粤澳深度合作区空置率及租金水平数据（2022年及2023年数据）
10. 横琴粤澳深度合作区人口数据及产业发展情况（2023年末及2024年上半年数据）

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