横琴房价调研报告（2025年7月）

本报告旨在对2025年7月横琴房地产市场进行全面的调研与分析，重点考察整体房价水平与走势、新房与二手房市场概况、商业办公楼市场动态，并对区域内主要住宅小区及商业办公楼项目的价格进行详细解读。报告还将深入探讨横琴房产的投资价值，包括租金回报率分析、房产税费政策解读以及投资前景与风险提示。通过对多方数据源的整合与研判，本报告力求为关注横琴房地产市场的各方提供客观、详实的信息参考与决策依据。

2025年横琴房地产市场整体呈现复杂但趋稳的态势。新房市场方面，2025年7月横琴区的平均单价为51,000元/平方米，与上月持平，同比去年也保持稳定 。这一价格水平在整个珠海市各板块中处于领先地位，远超香洲区（均价35,024元/平方米）、高新区（27,950元/平方米）等区域 。价格分布显示，横琴新房价格在4万元/平方米以上的占比高达40.4%，3-4万元/平方米的占比为28.8% ，进一步印证了横琴新房市场以中高端产品为主的格局。

二手房市场方面，不同机构数据存在差异，但总体指向价格在高位波动。房天下研究院数据显示，2025年5月第二周横琴二手房住宅小区平均挂牌价为38,148元/平方米，环比微涨 。安居客数据显示2025年7月横琴二手房价格均价为32,608元/平方米，环比上月上涨0.1%，但同比去年下跌4.45% 。凤凰网的数据则显示，截至2025年7月15日，横琴房价为38,773元/平方米 。价格走势方面，多家机构预测2025年横琴房价大概率稳中有升，但涨幅可能放缓 。政策利好和澳门需求仍是支撑横琴房价的主要因素 。然而，也需要关注配套建设进度和全国楼市整体环境对横琴房价的潜在影响 。中原地产分析指出，2025年第一季度珠海楼市实现“开门红”，成交表现好于上年同期，尤其南湾、湾仔及十字门等热销区楼盘备受港澳买家关注 。

2025年横琴的新房市场呈现出价格坚挺、供应结构以中高端为主的显著特征。根据安居客的数据，2025年7月，横琴区新房的平均单价稳定在51,000元/平方米，这一价格水平自2025年1月以来均保持不变 。从价格分布来看，横琴新房市场高度集中于中高价位段，单价在4万元/平方米以上的房源占比高达40.4%，单价在3-4万元/平方米的房源占比为28.8% 。具体楼盘方面，横琴华发金融城·横琴玺在售带装修产品，均价约48,000-65,000元/平方米 。横琴口岸广场项目均价45,000-65,000元/平方米 。华发广场（III期）横琴荟整体带装修均价约50,000-53,000元/平方米 。高端项目如IFC2期住宅价格为55,000元/平方米 ；中冶逸璟公馆售价高达65,000元/平方米 。市场热度方面，IFC2期、中邦浪琴湾和横琴华发金融城·横琴玺等楼盘位列2025年7月第二周珠海横琴热搜楼盘前列 。

横琴的二手房市场在2025年表现出价格波动但整体趋稳，区域分化明显的特征。根据房天下研究院的数据，2025年5月第二周，横琴二手房住宅小区的平均挂牌价为38,148元/平方米，较前一周微涨 。安居客的数据则显示，2025年7月横琴二手房价格均价为32,608元/平方米，环比微涨0.1%，但同比去年下降4.45% 。不同平台数据存在差异，例如凤凰网的数据显示，截至2025年7月15日，横琴房价为38,773元/平方米 。从具体小区的挂牌价来看，横琴的二手房价格呈现出明显的梯队分布。华发广场悦海湾以51,250元/平方米的均价位居榜首，方达成大厦住宅、华发广场悦琴湾等小区均价也均在45,000元/平方米以上 。市场关注度方面，华发·悦府、华发广场悦琴湾、K2荔枝湾等品牌开发商、优质地段的二手房源依然备受市场青睐 。

横琴的商业办公楼市场在2025年展现出其作为新兴商务区的活力和潜力。横琴ICC国际商务中心项目是区域内的地标性商务综合体，已吸引约60家知名企业进驻，入驻企业可享受税收优惠、人才补贴、租金减免等政策支持 。价格方面，中交汇通·横琴广场写字楼的销售均价为40,000元/平方米 。横琴总部大厦的租金回报率表现突出，一室户型的租金回报率达到7.3% 。横琴的商业办公楼市场发展也受益于其独特的政策环境，如对符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税，以及对高端人才和紧缺人才的个人所得税优惠政策 。横琴致力于发展成为澳门的“浦东”，其“金融岛”区域旨在补充澳门的高端办公空间，目前已有12家外资银行和超过3000家金融机构在横琴设立公司 。金融岛的写字楼购买成本约为每平方英尺3500港元，靠近澳门边境的区域价格略高，约为每平方英尺4000港元 。

K2·荔枝湾是横琴区域内一个备受关注的住宅小区，其价格和市场表现反映了该区域中高端住宅的需求状况。根据房天下研究院2025年6月第5周（6.30-7.6）的数据，K2·荔枝湾的挂牌均价为45,448元/平方米，共有35套房源在售 。另一份来自房天下的数据显示，K2·荔枝湾的参考均价为46,577元/平方米 。横琴攻略网（hengqin123.com）2025年5月的信息显示，K2·荔枝湾的挂牌均价约在4.08万-5.6万元/平方米之间 。项目位于横琴口岸港澳大道南侧，物业费为4.7元/平方米·月，绿化率35%，容积率2.5，规划建设3274户 。主力户型为27-114平方米的1-4居室 。不同来源的数据显示K2·荔枝湾的挂牌价和成交价存在一定差异，例如安居客数据显示K2荔枝湾(南区)7月挂牌均价为51,308元/平方米 ，而乐有家数据显示K2荔枝湾的均价为48,834元/平方米 。这些差异可能源于统计时间、房源类型、数据来源等多种因素。

华发广场系列是横琴的标志性房地产项目之一，涵盖了多个子项目，在市场上均具有较高的关注度和成交量。 横琴华发广场（通常指一期或整体项目）的二手房挂牌均价为41,880元/平方米，共有36套房源在售 。新房方面，横琴华发广场在售户型为87-145平方米的2居至4居，新房价格为40,000元/平方米 。 华发广场悦琴湾的二手房挂牌均价为47,883元/平方米，共有13套房源在售 。乐有家的数据则显示其二手房均价为37,667元/平方米 。 华发·悦府的二手房挂牌均价为44,960元/平方米，共有13套房源在售 。凤凰网房产则显示华发悦府目前在售，销售价格为44,000元/平方米 。 华发广场（II期）横琴府在2025年2月第3周曾是横琴人气最高的小区，当时的价格为49,930元/平方米 。安居客的信息显示，华发广场二期横琴府的新房均价为49,000元/平方米 。58同城的数据则显示其房价为44,640元/平方米 。 华发广场（III期）横琴荟在2025年7月的整体带装修均价约为50,000-53,000元/平方米，预计2025年交房 。在2025年2月第3周，其二手房价格为39,344元/平方米 。

华发首府是横琴区域内一个规模较大且备受市场关注的住宅小区。根据房天下研究院2025年6月第5周（6.30-7.6）的数据，华发首府的挂牌均价为42,862元/平方米，共有36套房源在售 。房天下提供的另一组数据显示，华发首府的参考均价为43,587元/平方米 。吉屋网的信息则显示，华发首府的小区价格为39,701元/平方米 。项目位于横琴琴扬路东侧、港澳大道南侧、知音北路西，户型涵盖1-4室，建筑面积在54-134平方米之间 。贝壳找房平台上，华发首府花园一期一套84.73平方米的2室2厅房源，挂牌价为298万元，折合单价约35,171元/平方米 。珠海链家网则显示，华发首府花园一期一套105.04平方米的3室2厅房源，挂牌价为390万元，折合单价约37,129元/平方米 。这些具体的房源挂牌价均低于平台提供的均价数据，可能反映了实际成交过程中的议价空间或房源差异。

中海名钻是横琴区域内一个知名的住宅小区。根据房天下研究院2025年6月第5周（6.30-7.6）的数据，中海名钻的挂牌均价为44,120元/平方米，共有13套房源在售 。房天下2025年5月第二周的数据显示，中海名钻的挂牌均价为44,547元/平方米 。而在2025年4月第一周的数据中，中海名钻的挂牌均价为44,916元/平方米，当时有三居在售房源，网友关注指数高达27 。这些数据反映出中海名钻凭借其产品品质、社区环境以及可能的地理位置优势，获得了市场的认可。中海名钻位于横琴濠江路北侧、子期北道西侧、琴飞道东侧，地理位置优越 。作为中海地产在横琴打造的项目，其产品品质和社区规划通常受到市场的认可。

龙光玖龙玺是横琴区域内一个定位高端的住宅项目。根据房天下研究院2025年6月第5周（6.30-7.6）的数据，龙光玖龙玺的挂牌均价为51,210元/平方米，共有26套房源在售 。凤凰网的数据也印证了龙光玖龙玺的高端属性，截至2025年7月15日，龙光玖龙玺的参考均价为52,000元/平方米 。房天下2024年12月的数据显示，龙光玖龙玺的挂牌均价为51,644元/平方米 。龙光玖龙玺位于珠海市横琴自贸区横琴口岸对面，地理位置极其优越，与澳门隔河相望 。项目定位高端，产品设计和品质也备受认可。从价格走势来看，龙光玖龙玺在2025年上半年价格表现相对坚挺。

中冶逸璟公馆是横琴区域内一个定位高端的住宅项目。根据房天下研究院2025年6月第5周（6.30-7.6）的数据，中冶逸璟公馆的挂牌均价为50,744元/平方米，共有23套房源在售 。房天下2025年3月31日的数据显示，中冶逸璟公馆的挂牌均价为53,387元/平方米 。凤凰网房产频道的数据则显示，中冶逸璟公馆的均价高达65,000元/平方米 ，而安居客新房频道的信息显示，中冶逸璟公馆的新房价格为60,000元/平方米 。吉屋网在2025年6月提供的信息显示，中冶逸璟公馆的参考均价为45,000元/平方米 。搜狐焦点在2025年7月报道，项目主推建面约98-171平方米的三房和四房单位，均价约为55,000元/平方米，并享有“买一层送半层，零公摊，赠送率都在20%以上”的优惠 。这些价格上的差异可能源于不同期数、不同楼栋、不同户型以及数据统计时间的不同。

横琴国际金融中心（IFC）是横琴的地标性建筑群，其住宅部分和商业部分均备受市场关注。根据房天下2025年3月31日的数据，横琴国际金融中心住宅部分的挂牌均价高达62,051元/平方米 。安居客新房频道的信息显示，华发IFC琴澳湾1号的新房均价高达68,000元/平方米，主力户型为185-425平方米 。房天下也报道了IFC项目的动态，其中IFC2期·琴澳湾1号T2在售，建面约78-421平方米的二至四房，均价约55,000元/平方米 。58同城的数据显示，横琴国际金融中心的二手房房价为52,075元/平方米 。横琴IFC凭借其独特的地理位置、超高层地标建筑、稀缺的景观资源以及顶级的配套设施，吸引了众多高净值人群的目光。

方达成大厦住宅是横琴区域内的一个住宅项目。根据房天下2025年3月31日的数据，方达成大厦住宅的挂牌均价为49,218元/平方米，当时有6套在售房源 。房天下2025年5月第二周的数据显示，方达成大厦住宅以47,304元/平方米的均价位居横琴二手房住宅小区均价排行榜第二名 。这一价格水平在横琴区域内属于中高端。在当前提供的资料中，关于方达成大厦住宅在2025年7月的具体价格和在售房源数量等最新信息相对较少。然而，从3月份和5月份的数据来看，该项目的在售房源数量不多，可能意味着其市场供应相对稀缺。

华融琴海湾是横琴区域内一个包含高层住宅和别墅产品的综合性社区。根据房天下2025年7月第1周（7.7-7.13）的数据，华融琴海湾高层住宅的挂牌均价为43,433元/平方米，共有41套房源在售；其别墅产品的挂牌均价为39,628元/平方米，共有15套房源在售 。房天下2025年3月31日的数据显示，华融琴海湾普通住宅的挂牌均价为43,955元/平方米，别墅产品挂牌均价为39,628元/平方米 。58同城2025年的数据则显示，华融琴海湾(别墅)的房价为39,432元/平方米，较上月上涨了1.56% 。房天下在2025年6月的一篇报道中提及华融琴海湾项目，其价格为6,336港币/平方呎 ，折合人民币约61,000元/平方米以上，与58同城提供的别墅价格存在显著差异，可能源于不同统计口径或房源类型。

横琴新家园是位于珠海市横琴新区彩虹路2号的一个住宅小区，属于横琴新区早期开发的住宅项目之一，竣工于2012年 。根据58同城的数据，横琴新家园2025年7月的二手房均价为31,812元/平方米，与上月价格持平 。横琴攻略网（hengqin123.com）2025年5月的信息显示，横琴新家园的房价大约在3-4万元/平方米的区间 。该小区总户数约为1108户，小区的容积率为2.00，绿化率为35%，物业费为2.5元/平方米/月 。在租金方面，横琴新家园一套63平方米的两房一厅简装住宅，月租金约为3,700元，物业费仅为1元/平方米·月 。这些因素共同构成了横琴新家园在租赁市场上的优势。

除了上述重点介绍的小区外，横琴还有多个住宅项目在2025年的市场中表现活跃。 横琴万象世界：根据58同城的数据，横琴万象世界2025年的房价为21,940元/平方米，较上月上涨了2.94% 。贝壳找房平台截至2025年7月的数据显示，横琴万象世界的参考均价为25,372元/平方米 。 横琴寓：安居客将横琴寓列为横琴3-4万元/平方米价格区间的楼盘，价格为40,000元/平方米 。58同城的数据则显示，横琴寓（新房）2025年7月二手房均价为38,688元/平方米 。 天一居（新房）：58同城的数据显示，天一居（新房）的房价为36,864元/平方米 。 世茂港珠澳口岸城：58同城的数据显示，世茂港珠澳口岸城的房价为33,409元/平方米，环比下跌3.11% 。 颂琴：房天下的信息显示，颂琴项目特别推出现房，110平方米的平层三房住宅，备案均价52,000元/平方米 。 横琴·湾区1号：凤凰网房产显示横琴·湾区1号的房价为43,500元/平方米 。房天下的信息则显示，横琴·湾区1号项目主力户型为20平方米至98.28平方米的一居室，带装修交付，均价在38,000-50,000元/平方米之间 。 横琴口岸广场：该项目在售D2栋住宅产品，户型为55-150平方米的一至三房，均价38,000-50,000元/平方米 。 横琴·创新方：该项目在售户型涵盖商业单位和办公单位，其中商业单位毛坯均价约20,000元/平方米 。其公寓产品汇盈文化公馆，均价1.9万-2.1万元 。

中国铁建大厦是横琴金融岛上的一座标志性超高层建筑，集写字楼、公寓和商业于一体。根据房天下的信息，中国铁建大厦项目包含一栋高226.75米的写字楼、一栋高99.5米的公寓以及裙楼商业，物业费高达32元/平方米·月 。该项目地处十字门中央商务区金融岛，地理位置优越。在2025年7月，中国铁建大厦公寓部分的参考价格为42,000元/平方米 。中国铁建股份有限公司2024年半年度报告披露，截至2023年末，横琴铁建广场项目的工程进度已达到88%，预算数为205,600万元 。这些信息表明中国铁建大厦定位高端，是横琴商业办公楼市场的重要组成部分。

除了中国铁建大厦，横琴还有其他多个商业办公楼项目值得关注。 中交汇通·横琴广场：其写字楼销售均价为40,000元/平方米，提供整层建筑面积1700-2400平方米的写字楼，同时也有少量55-120平方米的房源在售，均价45,000元/平方米 。 横琴国际金融中心（IFC）：其商业项目在2025年7月的在售均价约为68,000元/平方米，主力户型面积为185-425平方米 。 横琴·创新方：其办公单位主力户型为1600-2800平方米，毛坯均价约20,000元/平方米起 。 横琴·湾区1号：其商业部分的参考价格为40,000元/平方米 。 这些项目共同构成了横琴多元化的商业办公市场，为不同类型的企业提供了多样的选择。

横琴的房产租赁市场在2025年呈现出多样化的需求和多层次的租金水平。根据横琴通导航网2025年7月的数据，横琴不同区域和类型的房源租金差异显著 。在横琴口岸核心区，一套78平方米的2室2厅住宅，月租金范围在3,500-4,500元之间。而面积在30-50平方米的1室1厅公寓，月租金则在2,500-3,500元之间。在新兴住宅区，例如横琴新家园，一套63平方米的2室1厅住宅，月租金约为3,700元。商业中心的品牌公寓，如K2荔枝湾27平方米的单间，月租金约为2,500元。珠海市2024年10月的整体住宅平均租金为36.49元/平方米/月，对应的租金回报率约为1.96% 。珠海的租售比（房价租金比）为54，这意味着年毛租金约占房价的1.85% 。横琴作为珠海市重点发展的区域，其租金水平预计将高于珠海市的平均水平。随着横琴粤澳深度合作区的建设推进，以及更多企业和人才的入驻，横琴的租赁需求有望持续增长。

在横琴进行房产投资，了解相关的税费政策至关重要。对于卖方而言，主要的税费包括营业税、土地增值税、个人所得税、印花税以及房屋交易费等 。以一套2017年11月购买、2019年12月出售的120平方米住宅为例，若买入价为400万元，卖出价为600万元，且为卖方在珠海市的唯一住房，持有期超过两年，则卖方总计税费约为21.08万元，约占售价的3.5% 。对于商业办公物业，税费负担相对较重。同样以2017年11月购买、2019年12月出售的200平方米未装修商业办公物业为例，若买入价为600万元，卖出价为1000万元，卖方总计税费约为183.175万元，约占售价的18.3% 。此外，横琴合作区内符合条件的企业可享受**15%**的企业所得税优惠税率，符合条件的个人（高端人才和紧缺人才）也可享受个人所得税优惠政策，其个人所得税负超过15%的部分予以免征 。

横琴的房地产市场因其独特的区位优势和政策红利，展现出显著的投资前景。作为粤港澳大湾区的重要组成部分，横琴与澳门紧密相连，正致力于打造成为促进澳门经济适度多元发展的新平台 。横琴粤澳深度合作区的建设为区域发展注入了强大动力，规划到2029年，医疗保健、科技、文化、旅游和现代金融五大关键行业将驱动约65%的横琴GDP 。横琴“金融岛”的建设，以及对外资银行和金融机构的吸引力，预示着高端办公和商业地产的需求将不断增长 。同时，横琴在文化旅游、科技创新等领域的投入，如投资额预计达120亿澳门元的综合文化旅游区和200亿澳门元的大学城项目，也将带动相关区域房地产价值的提升 。

然而，投资横琴房地产市场也需关注潜在风险。首先，房地产市场本身具有周期性，价格可能出现波动。其次，横琴的新增供应量较大，预计下半年将有11个新项目入市，提供超过130万平方米的新增供应 ，短期内可能对价格体系造成压力。此外，虽然横琴的租金回报率在湾区二线城市中尚可（约2%-2.3%），但与一些高回报率的投资渠道相比可能不具备明显优势。最后，房产交易涉及的税费成本，特别是商业地产交易的高额税费 ，以及未来可能出现的政策调整，都是投资者需要充分考虑的风险因素。

综合来看，2025年横琴房地产市场在政策红利、区域发展和市场调整的多重因素影响下，呈现出整体趋稳、结构分化的特点。新房市场凭借其产品迭代和政策聚焦，价格保持相对坚挺，尤其高端项目备受瞩目。二手房市场则在经历调整后逐步寻求新的平衡点，核心区域优质资产依然具有较强的价值支撑。商业办公楼市场则依托于横琴粤澳深度合作区的产业导入和金融发展，展现出良好的增长潜力。

对于投资者而言，横琴房地产市场无疑提供了丰富的机遇，但也伴随着不容忽视的风险。深入理解区域规划、准确把握市场动态、审慎评估项目价值、全面考量税费成本，是成功投资横琴房产的关键。未来，随着横琴各项基础设施的进一步完善和粤澳深度合作的持续推进，横琴的房地产价值有望得到进一步释放，但市场参与者仍需保持理性，以长期和发展的眼光看待投资回报。