珠海市住房公积金管理中心发布的新规显示，横琴与珠海同步实施商转公政策，预计将为符合条件的购房家庭显著减轻还款压力。
横琴粤澳深度合作区的住房所有者迎来一项实质性利好。根据珠海市住房公积金管理中心发布的《珠海市个人住房商业贷款转住房公积金个人住房组合贷款实施细则》，自2025年12月22日起，珠海和横琴范围内将正式实施商业贷款转住房公积金组合贷款政策。
这一政策允许将现有商业住房贷款转换为利率更低的公积金组合贷款，直接减轻购房者的月供负担。根据官方测算，以100万元30年期贷款为例，转贷后利息差额可达7.7万元。
01 政策适用对象与核心条件
根据细则，申请“商转公”贷款的主申请人必须同时满足多项条件。申请人必须是珠海市住房公积金缴存职工，在申请贷款期间应连续正常缴存住房公积金12个月以上，且公积金账户处于正常状态。
申请人还需为申请住房的产权人，且主申请人应为原商业贷款的主借款人。对于房产情况，细则明确要求申请人家庭在珠海市不超过两套住房，且申请住房为其中一套。
信用记录方面，原商业贷款需已持续正常还款12个月及以上，且近5年内个人信用报告无连续3期或累计6期以上逾期记录。此外，必须获得原商业贷款银行的同意，这是启动申请流程的前提条件。
值得注意的是，两类情况被排除在政策之外：一是公积金组合贷款中的商业贷款部分不能办理商转公；二是已使用过两次公积金贷款的家庭不符合申请条件。
02 贷款额度与利率优势
商转公贷款的额度计算采用多重要素综合评估方式。根据细则，贷款额度不得超过原商业贷款余额减去6期月还款本息总额及5万元保留余额，同时不得高于抵押物当前市场评估价值的80%。
贷款期限也有明确规定，商转公贷款期限不超过原商业贷款剩余年限，且需符合珠海市现行公积金贷款政策的相关规定，如不超过借款人法定退休年龄后5年，最长不超过30年。
利率优势是此项政策的核心价值。目前5年期以上首套住房公积金贷款年利率为2.6%，而商业贷款年利率为3.0%，存量商贷利率可能更高。这一差异使得商转公贷款具有明显的成本优势。
03 申请材料与流程详解
申请商转公贷款需准备一系列材料。除常规身份证明、户口簿、婚姻状况证明外，还需提供原商业贷款银行出具的同意书、原商业贷款借款合同、还款记录等文件。
不动产权证书是必备文件，仅凭购房合同不符合申请条件，因为办理抵押登记必须提供不动产权属证书。
申请流程包括七个关键步骤：
- 第一步：向公积金委贷银行提交申请材料
- 第二步：银行初审并上传申请至公积金中心
- 第三步：公积金中心审批贷款额度（3个工作日内）
- 第四步：办理抵押手续并签订借款合同
- 第五步：银行上传抵押登记证明等资料
- 第六步：公积金中心审核并发放贷款（5个工作日内）
- 第七步：借款人领取借款合同
整个流程采用第二顺位抵押登记方式，无需注销原购房抵押登记，对于未成功转换部分仍按原商业贷款合同执行。
04 风险管控与动态调整机制
为确保公积金资金安全，细则建立了动态流动性管理机制。当住房公积金个贷率（个人住房贷款余额与缴存余额之比）达到或超过85%时，次月起实行轮候放款机制。
当个贷率达到或超过90%时，将暂停新增商转公贷款业务受理。这一机制有助于平衡职工需求与资金安全，确保公积金制度长期稳定运行。
政策还明确，自商转公贷款审批通过之日起，6个月内未完成放款的，审批结果自动失效。同时，如申请人婚姻状况、经济状况等发生重大变化，可能影响贷款发放。
05 横琴特色与区域影响
作为适用于横琴粤澳深度合作区的政策，商转公贷款的实施将为琴澳一体化发展提供支持。降低住房成本有助于提升横琴的居住吸引力，进一步促进人才集聚。
对于早期在横琴购买房产且使用商业贷款的居民来说，这一政策提供了实实在在的减负机会。尤其是在当前经济环境下，降低负债压力对家庭财务状况改善具有重要意义。
珠海市住房公积金管理中心指出，2025年珠海公积金贷款最高限额大幅提升（单职工80万、双职工130万），叠加职工缴存情况改善，使一部分以前未充分享受公积金贷款红利的纯商贷购房职工有了“商转公”的诉求。
商转公政策的实施，对于符合条件的横琴购房家庭而言，意味着真金白银的节省。随着12月22日实施日期的临近，建议有需求的居民提前准备申请材料，并及时与原贷款银行沟通，确保顺利进入申请流程。
这一政策不仅关乎个体家庭的经济负担，更是激活区域房地产市场、促进珠海与横琴协同发展的重要举措。
来源：横琴潮、珠海市住房公积金管理中心、珠海特区报
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