珠海横琴楼盘有哪些？横琴楼盘深度调查，2026年横琴楼市投资与自住价值全指南

在粤港澳大湾区国家战略全面推进的2026年，横琴作为珠海房价最高的区域，平均价格约5.1万/㎡，已成为琴澳一体化发展的核心枢纽。本文将为您深度解析横琴所有楼盘（住宅、商办楼）的详细情况，从价格分布、户型选择到开发商背景、配套设施，全面剖析不同楼盘的投资与自住价值，助您在琴澳协同发展热潮中做出明智决策。

一、2026年横琴楼市核心数据概览

横琴房价现状：2026年1月，横琴新房均价约51,166元/㎡，环比上月微涨0.33%，同比基本持平，市场呈现稳中有升态势。值得注意的是，横琴房价分布已呈现明显的两极分化趋势，高端住宅（4万+）占比达36.5%，而商办楼则以低价现房为主，价格区间跨度较大。

价格区间分布：

• 1.5-2万/㎡：占比3.8%，代表楼盘：横琴创新方（2.8万/㎡）
• 2-3万/㎡：占比34.6%，代表楼盘：华发广场（II期）天啟（3万/㎡）、中大金融中心（3万/㎡）
• 3-4万/㎡：占比25%，代表楼盘：横琴寓（3.9万/㎡）、横琴口岸广场（3.2万/㎡）
• 4万+：占比36.5%，代表楼盘：华发IFC琴澳湾1号（6.8万/㎡）、香洲埠文化院街（12万/㎡）

热点区域：横琴核心热门区域集中在三个板块，分别是金融岛（华发IFC2期、香洲埠文化院街）、口岸周边（华发广场、中葡商贸广场）以及科学城（华发横琴玺、横琴荟）。随着琴澳一体化政策深入推进，这些区域的价值有望进一步提升。

优质开发商：华发集团（国企背景，主导多个高端项目）、中冶（中冶逸璟公馆、中冶盛世国际广场）以及龙光等企业在横琴开发的楼盘占据主导地位，其项目通常具有更完善的配套和更稳定的品质保障。

二、横琴住宅楼盘全解析：从刚需到高端豪宅

高端住宅（5万+/㎡）

华发IFC琴澳湾1号

• 价格：均价6.8万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：185-245㎡二至四房，层高3.1米
• 开发商：华发集团
• 位置：横琴新区华金街18号
• 特色：横琴金融岛唯一在售新房，70年产权精装交付，一线海景资源，物业费3元/㎡/月
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：高端商务人士、追求品质生活的改善型买家
• 投资价值：★★★★★
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：毗邻澳门，一线海景资源稀缺，华发物业品质保障，金融岛核心地段

香洲埠文化院街

• 价格：均价12万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：181-248㎡二居室
• 开发商：华发集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区核心区域
• 特色：横琴顶级豪宅项目，70年产权，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：高净值人群、澳门富豪、跨境投资者
• 投资价值：★★★★★
• 自住价值：★★★★★
• 核心优势：横琴稀缺豪宅项目，毗邻澳门，区位优势明显，升值潜力巨大

华发广场二期横琴府

• 价格：均价4.5万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：101-319㎡二至五房
• 开发商：华发集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区十字门大道东侧、都会道
• 特色：国企开发，现房交付，大户型设计，精装标准
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：改善型买家、高端人士
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★★★
• 核心优势：华发品牌保障，现房交付无风险，大户型满足高端需求

中高端住宅（3-4万/㎡）

横琴寓

• 价格：均价3.9万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：45-109㎡一至三房
• 开发商：华发集团
• 位置：横琴新区彩虹路139号大横琴高级人才酒店
• 特色：横琴通（hengqin123.com）推荐项目，70年产权住宅型公寓，人才房政策
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：高端人才、跨境工作者
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：人才房政策加持，租金回报率约3.5%-4%，持有成本相对较低

横琴口岸广场

• 价格：均价3.2万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：54-150㎡一至三房
• 开发商：大横琴集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区环岛东路2050号
• 特色：口岸上盖项目，70年产权住宅，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：自住改善型买家、跨境投资者
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：口岸区位优势明显，升值潜力大，配套完善

华发广场（II期）横琴湾

• 价格：均价3.8万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：80-235㎡二至四房
• 开发商：华发集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区富民路36号
• 特色：现房交付，精装标准，国企开发
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：自住改善型买家、高端投资者
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★★★
• 核心优势：现房无交付风险，华发品牌保障，配套成熟

中端住宅（2-3万/㎡）

横琴科学城

• 价格：均价2.8万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：78-135㎡二至四房
• 开发商：大横琴集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区环岛西路
• 特色：横琴热门楼盘，7.87分用户好评
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：刚需购房者、首次置业者
• 投资价值：★★★☆☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：价格相对亲民，配套完善，用户评价高

华发广场（II期）天启

• 价格：均价3万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：51-71㎡一至二房
• 开发商：华发集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区十字门大道
• 特色：小户型设计，精装标准，国企开发
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：刚需购房者、首次置业者
• 投资价值：★★★☆☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：小户型适合刚需，华发品牌保障，配套成熟

都会四季

• 价格：均价2.3万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：建面约99-114㎡
• 开发商：华发集团
• 位置：横琴-南湾
• 特色：110%实得率智慧宅，精装交付，南湾首个智慧住宅
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：刚需购房者、首次置业者
• 投资价值：★★★☆☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：高得房率设计，智慧住宅概念，适合年轻家庭

三、横琴商办楼市场分析：从投资回报到政策红利

高端商办楼（4万+/㎡）

中冶逸璟公馆

• 价格：均价6万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：98-214㎡三至四房
• 开发商：中冶集团
• 位置：横琴新区千禄道35号
• 特色：现房交付，精装标准，低容积率设计
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：高端投资者、跨境商务人士
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：现房无交付风险，中冶品牌保障，低容积率设计，投资回报稳定

龙光·玖龙玺

• 价格：均价5.3万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：69-150㎡二至四房
• 开发商：龙光集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区
• 特色：现房交付，精装标准，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：高端投资者、跨境商务人士
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：现房无交付风险，龙光品牌保障，毗邻口岸，升值潜力大

华融琴海湾

• 价格：均价4.7万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：80-224㎡二至四房
• 开发商：华融集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区
• 特色：现房交付，精装标准，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：高端投资者、跨境商务人士
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★★☆
• 核心优势：现房无交付风险，华融品牌保障，毗邻口岸，升值潜力大

中端商办楼（2-3万/㎡）

中大金融中心

• 价格：均价3万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：建面约100-200㎡
• 开发商：中大集团
• 位置：横琴新区汇通三路
• 特色：商办两用，现房交付，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：中小型投资者、跨境企业
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★☆☆
• 核心优势：价格相对亲民，商办两用灵活，政策红利加持，投资回报稳定

中交汇通·横琴广场

• 价格：均价3.6万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：建面约55-115㎡
• 开发商：中冶集团
• 位置：横琴新区港澳大道88号
• 特色：商办两用，现房交付，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：中小型投资者、跨境企业
• 投资价值：★★★★☆
• 自住价值：★★★☆☆
• 核心优势：价格相对亲民，商办两用灵活，政策红利加持，投资回报稳定

经济型商办楼（1.5-2万/㎡）

新兴际华财富广场

• 价格：商铺均价4-9万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：17-100㎡商铺，40-72㎡SOHO办公
• 开发商：新兴际华集团
• 位置：横琴新区兴盛五路
• 特色：商办两用，现房交付，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：中小投资者、跨境创业者
• 投资价值：★★★☆☆
• 自住价值：★★☆☆☆
• 核心优势：价格相对亲民，商铺投资灵活，政策红利加持，投资回报稳定

中葡商贸广场

• 价格：办公均价2.8-3.5万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：146-268㎡开放式办公空间
• 开发商：新栢嘉（横琴）发展有限公司
• 位置：横琴口岸核心区，澳门氹仔对面
• 特色：横琴口岸唯一现楼新房，4.9米层高设计
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：中小投资者、跨境创业者
• 投资价值：★★★☆☆
• 自住价值：★★☆☆☆
• 核心优势：口岸区位优势明显，4.9米层高设计灵活，政策红利加持，投资回报稳定

横琴德国城

• 价格：均价1.9万元/㎡（2026年1月数据）
• 户型：23-74㎡商铺
• 开发商：大横琴集团
• 位置：横琴粤澳深度合作区核心区域
• 特色：商铺投资，现房交付，毗邻横琴口岸
• 配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、横琴口岸、珠机轻轨横琴北站
• 适合人群：商铺投资者、跨境创业者
• 投资价值：★★★☆☆
• 自住价值：★★☆☆☆
• 核心优势：价格最低廉，商铺投资灵活，政策红利加持，投资回报稳定

四、横琴楼盘投资与自住价值评估

投资价值评估

高端住宅投资价值分析：横琴高端住宅（如华发IFC琴澳湾1号、香洲埠文化院街）投资价值较高，主要受益于琴澳一体化政策红利和稀缺的土地资源。然而，需注意这些项目价格较高，总价普遍在700万-1500万元之间，对资金门槛要求较高。

商办楼投资价值分析：横琴商办楼投资价值因类型而异，商铺类（如新兴际华财富广场、横琴德国城）价格相对亲民，但需考虑横琴写字楼空置率超80%的市场现实。政策方面，2026年新政对澳资企业及”育苗培优”企业提供梯度补贴，最高可抵租金单价的80%，降低持有成本。

租金回报率分析：横琴商办楼租金回报率普遍在3.5%-5%之间，其中商铺类回报率略高于写字楼类。以横琴某大厦二期SOHO产品为例，单价从2.7万元/平方米降至2.5万元/平方米，以50平方米的单位计算，总价为125万元，首付五成为62.5万元，按照30年等额本息和3.35%的最低利率计算，月供约为2754元，而年租金收入约为4.8万元，年化收益率达到3.84%。

政策红利分析：横琴”双15%”税收优惠政策已落地实施，对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才，其个人所得税负超过15%的部分予以免征；对在合作区工作的澳门居民，其个人所得税负超过澳门税负的部分予以免征。这些政策将降低高端人才在横琴的居住成本，提升高端住宅的吸引力。

企业扶持政策分析：2026年1月起实施的《横琴粤澳深度合作区持续降低企业办公成本扶持办法》对符合条件的企业提供租金补贴，澳资企业可享受租金单价不超过评估价80%、不超过80元/平方米/月的补贴。这将降低企业在横琴的办公成本，提升商办楼的吸引力。

自住价值评估

高端住宅自住价值分析：横琴高端住宅自住价值极高，特别是对于高端商务人士和追求品质生活的改善型买家。这些楼盘通常配备高品质物业、完善的配套设施和优越的居住环境。

中端住宅自住价值分析：横琴中端住宅（如横琴科学城、华发广场天启）自住价值较好，价格相对亲民，户型设计合理，配套设施完善，适合首次置业者和刚需购房者。

经济型住宅自住价值分析：横琴经济型住宅（如都会四季）自住价值一般，但具有高得房率和智慧住宅等特色，适合预算有限但仍希望在横琴安家的年轻家庭。

学区房价值分析：横琴学区房价值显著提升，特别是对于横琴户籍家庭。横琴户籍居民子女可享受15年公立教育，公立学校由首都师范大学等知名团队管理，师资以硕士、博士为主。横琴户籍考生报考澳门大学可获20-30分加分，相当于国内211高校水平。

交通便利性分析：横琴口岸广场与澳门大学已实现10分钟通道连接，横琴高铁站与澳门轻轨无缝换乘，这些交通便利性将极大提升横琴楼盘的自住价值。

五、横琴楼盘购买建议：针对不同人群的精准推荐

高端改善型买家推荐

首选楼盘：华发IFC琴澳湾1号

• 推荐理由：横琴金融岛唯一在售新房，70年产权精装交付，一线海景资源，物业费3元/㎡/月
• 户型推荐：128-135㎡三房两厅两卫，舒适海景户型，单边位设计
• 价格区间：420-630万元（总价）
• 适合人群：高端商务人士、追求品质生活的改善型买家
• 核心优势：毗邻澳门，一线海景资源稀缺，华发物业品质保障，金融岛核心地段

备选楼盘：香洲埠文化院街

• 推荐理由：横琴顶级豪宅项目，70年产权，毗邻横琴口岸
• 价格区间：12万元/㎡（单价）
• 户型推荐：181-248㎡二居室
• 适合人群：高净值人群、澳门富豪、跨境投资者
• 核心优势：横琴稀缺豪宅项目，毗邻澳门，区位优势明显，升值潜力巨大

家庭刚需买家推荐

首选楼盘：都会四季

• 推荐理由：110%实得率智慧宅，精装交付，南湾首个智慧住宅
• 价格区间：2.3万元/㎡（单价）
• 户型推荐：约99㎡3+1房两厅两卫，35㎡LDKB厅餐客一体化设计
• 适合人群：刚需购房者、首次置业者
• 核心优势：高得房率设计，智慧住宅概念，适合年轻家庭，价格相对亲民

备选楼盘：横琴科学城

• 推荐理由：横琴热门楼盘，7.87分用户好评
• 价格区间：2.8万元/㎡（单价）
• 户型推荐：78-135㎡二至四房
• 适合人群：刚需购房者、首次置业者
• 核心优势：价格相对亲民，配套完善，用户评价高，适合首次置业

教育导向型买家推荐

首选楼盘：横琴口岸广场

• 推荐理由：口岸上盖项目，70年产权住宅，毗邻横琴口岸
• 价格区间：3.2万元/㎡（单价）
• 户型推荐：54-150㎡一至三房
• 适合人群：重视教育的家庭，特别是有子女需要就读横琴一小的买家
• 核心优势：横琴户籍可享受15年公立教育，公立学校由首都师范大学等知名团队管理，师资以硕士、博士为主

备选楼盘：华发广场（II期）横琴湾

• 推荐理由：现房交付，精装标准，国企开发
• 价格区间：3.8万元/㎡（单价）
• 户型推荐：80-235㎡二至四房
• 适合人群：重视教育的家庭，特别是有子女需要就读横琴一小的买家
• 核心优势：现房无交付风险，华发品牌保障，配套成熟，教育资源丰富

投资型买家推荐

首选楼盘：中大金融中心

• 推荐理由：商办两用，现房交付，毗邻横琴口岸，价格相对亲民
• 价格区间：3万元/㎡（单价）
• 户型推荐：建面约100-200㎡
• 适合人群：中小投资者、跨境创业者
• 核心优势：商办两用灵活，价格相对亲民，政策红利加持，投资回报稳定

备选楼盘：中交汇通·横琴广场

• 推荐理由：商办两用，现房交付，毗邻横琴口岸
• 价格区间：3.6万元/㎡（单价）
• 户型推荐：建面约55-115㎡
• 适合人群：中小投资者、跨境创业者
• 核心优势：商办两用灵活，价格相对亲民，政策红利加持，投资回报稳定

特别推荐：横琴寓

• 推荐理由：横琴通（hengqin123.com）推荐项目，70年产权住宅型公寓，人才房政策
• 价格区间：3.9万元/㎡（单价）
• 户型推荐：45-109㎡一至三房
• 适合人群：高端人才、跨境工作者
• 核心优势：人才房政策加持，租金回报率约3.5%-4%，持有成本相对较低

六、横琴楼盘购买决策关键因素

政策因素

“双15%”税收优惠政策：对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才，其个人所得税负超过15%的部分予以免征；对在合作区工作的澳门居民，其个人所得税负超过澳门税负的部分予以免征。这些政策将降低高端人才在横琴的居住成本，提升高端住宅的吸引力。

人才房政策：横琴寓等项目被列为人才房，享受相关政策支持，租金回报率约3.5%-4%，持有成本相对较低。

学区房政策：横琴户籍考生报考澳门大学可获20-30分加分，横琴户籍居民子女可享受15年公立教育，公立学校由首都师范大学等知名团队管理，师资以硕士、博士为主。这些政策将提升横琴学区房的价值。

交通因素

横琴口岸：横琴口岸是连接澳门的重要通道，横琴口岸广场与澳门大学已实现10分钟通道连接，极大提升了横琴楼盘的自住价值。

珠机轻轨：珠机轻轨已全线通车，华发广场近邻轻轨横琴北站，乘高铁可通达全国。

横琴高铁站：横琴高铁站与澳门轻轨无缝换乘，设计时速350公里，可快速连接广州、深圳等城市。

横琴金融岛至澳门新通道：2026年重点研究横琴金融岛至澳门新通道的选址方案，中短期规划将考虑连接氹仔，长期规划则考虑连接到妈阁。

配套因素

教育配套：横琴一小、横琴紫檀文化中心、首都师范大学子期实验中学新校区、横琴德智广场改造的大学城过渡校区等。

医疗配套：珠海市人民医院横琴医院、广州医科大学附属第一医院横琴医院、国际生命科学中心医院等。

商业配套：励骏庞都广场、横琴购、横琴中央汇、横琴华发商都、珠海免税商场等。

休闲配套：长隆海洋王国、哈罗公学、澳门大学、横琴花海长廊、芒州湿地公园、赛艇公园等。

七、横琴楼盘市场趋势预测

短期趋势（2026-2027年）：横琴楼市短期内将保持稳定，高端住宅市场受琴澳一体化政策红利和稀缺土地资源支撑，价格有望稳中有升。商办楼市场则因政策支持和跨境企业入驻，有望逐步回暖，尤其是商铺类和酒店式公寓类项目。

中期趋势（2027-2030年）：随着横琴粤澳深度合作区建设深入推进，特别是横琴金融岛至澳门新通道的建成和横琴高铁站的运营，横琴楼市有望迎来新一轮增长。科学城区域因产业导入将成为新兴热点，房价有望稳步上涨。

长期趋势（2030年后）：横琴作为粤港澳大湾区重要节点城市，长期发展前景广阔。随着琴澳一体化深度推进，”双15%”税收优惠持续发力，琴澳融合将更加紧密，横琴楼市有望迎来更加繁荣的发展阶段。

八、横琴楼盘购买时机与策略

购买时机：对于自住型买家，2026年是较好的购房时机，横琴楼市已进入成熟期，配套设施不断完善，房价相对稳定。对于投资型买家，建议关注政策红利窗口期，特别是”双15%”税收优惠政策的延续情况，以及横琴金融岛至澳门新通道的建设进度。

购买策略：

• 自住型买家：建议优先考虑配套完善、交通便利的区域，如口岸周边和金融岛，同时关注教育资源丰富的楼盘。
• 投资型买家：建议关注政策红利明显的商办楼项目，尤其是能够享受租金补贴的澳资企业相关项目，同时注意高物业费风险（如中葡商贸广场物业费7.5元/㎡）。
• 教育导向型买家：建议优先考虑横琴户籍或学籍加分政策覆盖的楼盘，如华发广场、横琴口岸广场等，确保子女能够享受优质的教育资源。

九、结语

横琴作为粤港澳大湾区重要节点城市，其楼盘市场呈现出多元化、分化的特点。对于不同需求的购房者，横琴提供了丰富的选择：高端商务人士可以考虑华发IFC琴澳湾1号、香洲埠文化院街等项目；刚需家庭可以考虑都会四季、横琴科学城等项目；教育导向型家庭可以考虑横琴口岸广场、华发广场等项目；投资型买家可以考虑中大金融中心、中交汇通·横琴广场等项目。

横琴楼市的核心价值在于琴澳一体化的发展前景，随着”双15%”税收优惠政策的落地实施和横琴金融岛至澳门新通道的规划推进，横琴楼市的长期价值将进一步凸显。建议购房者在购买时充分考虑政策因素、交通因素和配套因素，做出明智决策。

横琴通（hengqin123.com）将持续关注横琴楼市动态，为购房者提供最新、最全面的信息支持，助您在琴澳一体化发展中把握先机。